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Was bedeutet der Nießbrauch an einer Immobilie?

Eine Person, der der Nießbrauch für eine Immobilie eingeräumt wurde, hat das Recht, die Nutzungen an der Immobilie zu ziehen. Dies bedeutet, dass die nießbrauchberechtigte Person die Immobilie selbst nutzen kann oder aber auch diese Immobilie vermieten darf. Obwohl der Nießbraucher nicht Eigentümer der Immobilie ist, stehen ihm die Mieteinnahmen zu.

Der Nießbrauch kann durch entsprechende vertragliche Regelung auf einzelne Nutzungen beschränkt werden.

Andererseits treffen den Nießbrauchsberechtigten auch Pflichten, wie beispielsweise die Tragung von öffentlichen Lasten (Grundsteuer, sonstige Kommunalabgaben) sowie die privaten Lasten (grundbuchrechtlich gesicherte Forderungen). Welche Lasten der Nießbraucher im Einzelnen zu tragen hat, wird in der Regel zwischen Eigentümer und Nießbrauchsberechtigtem vertraglich geregelt.

Aufgrund seiner juristischen Konstruktion ist der Nießbrauch insbesondere im Erbrecht dazu geeignet, Erbschaftssteuer zu sparen ohne Einkommensverluste zu erleiden. Beispielsweise können Eltern ihre Immobilie auf die Kinder unter Nießbrauchsvorbehalt übertragen und so weiterhin die Immobilie nutzen und die Mieten vereinnahmen. Auch kann über das Nießbrauchsrecht sichergestellt werden, dass Vermögen nicht in die Erbmasse fällt, ohne dass der künftige Erblasser Einnahmeverluste erleidet.

Vom Nießbrauchsrecht zu unterscheiden ist das Wohnrecht. Das Wohnrecht erlaubt nur die eigene Nutzung. Das Wohnrecht endet in der Regel, wenn der Wohnungsberechtigte das Wohnrecht nicht mehr ausüben kann, weil er beispielsweise ein Pflegefall geworden ist und in einem Heim gepflegt werden muss.

Das Nießbrauchsrecht bietet also gegenüber der Schenkung einer Immobilie oder dem Einräumen eines Wohnrechts weitergehende rechtliche Gestaltungsmöglichkeiten gepaart mit steuerlichen Vorteilen, die genutzt werden sollten.

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Kurt Lücker
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